Hva innebærer tvangssalg av ideell halvdel?
Tvangssalg av ideell halvdel innebærer at en bolig som eies av to eller flere personer selges med tvang, enten delvis eller i sin helhet. Tvangsselges kun en andel, vil en ny kjøper måtte dele boligen med de andre eierne, noe få har et ønske om. Dette vil dermed slå negativt ut på salgsprisen og boligsalget generelt.
Et tvangssalg av ideell halvdel kan for eksempel skyldes at en av partene ikke har betjent boliglånet som avtalt med banken sin.
Tvangssalg kan først skje når gjelden misligholdes, og det skal i tillegg eksistere et tvangsgrunnlag. Sistnevnte innebærer for eksempel at banken som har gitt deg lån har avtalepant i boligen, noe som er vanlig praksis for boliglån.
Alternativt kan det være snakk om utleggspant, noe som blir fastslått under utleggsforretning. Dette innebærer at en part du skylder penger kan kreve tvangssalg av boligen selv om parten opprinnelig ikke har hatt pant i boligen din.
Hvor vanlig er tvangssalg av felles bolig?
Selv om det ikke er veldig vanlig, hender det i ny og ne at en ideell halvpart eller annen andel av en bolig legges ut for tvangssalg.
Når er tvangssalg av ideell halvdel aktuelt?
Det er mulig at kun én av partene som eier boligen misligholder sin del av lånet. Noen ganger er dette også noe som holdes skjult for ektefellen, samboeren eller andre i husholdet.
Det er ikke uvanlig at misligholdet av boliglånet først blir kjent for de andre i husholdet når det dukker opp et varsel om tvangssalg. Siden dette gjerne betyr at lånet har blitt misligholdt en stund allerede, kan det være vanskelig å finne løsninger på problemene og unngå tvangssalg.
Det er ikke usannsynlig at det begjæres tvangssalg for kun den ene parten. Den andre parten skal i utgangspunktet ikke rammes av tvangssalget juridisk sett, men vil likevel motta et varsel om at tvangssalg av ideell halvpart av bolig kan skje.
Hjemmelshaveren som ikke rammes av tvangssalget vil likevel kunne oppleve situasjonen som vanskelig, og kan påvirkes ved et eventuelt salg.
Hvilke konsekvenser har tvangssalg av ideell halvdel av bolig?
For samboeren eller ektefellen til den som har misligholdt lånet kan tvangssalg av en ideell halvdel av bolig by på store konsekvenser. Den hjemmelshaveren som rammes av tvangssalg blir tvunget til å selge sin andel av boligen for å dekke utestående krav.
Hjemmelshaveren som fortsatt er eier av sin andel av boligen, har kanskje et ønske om å bli boende. En bolig kan naturligvis ikke deles opp i fysiske biter, noe som betyr at når en andel av boligen selges, kan dette innebære at man må bo sammen med eventuelle nye eiere.
Bli boende eller selge hele boligen?
Dersom en part begjærer ektefellens ideelle halvdel av boligen tvangssolgt, vil du ha forkjøpsrett på denne halvdelen. Det betyr at du får mulighet til å kjøpe partnerens halvdel før det åpne markedet får mulighet til det.
I mange tilfeller har imidlertid ikke den andre halvparten råd til å kjøpe opp den andre halvdelen av boligen. Det er som regel heller ikke ønskelig å bo sammen med fremmede mennesker.
Noen velger derfor å selge boligen i sin helhet, og da gjerne frivillig istedenfor ved tvangssalg.
Gir tvangssalg av ideell halvdel ulemper for kjøper?
Tvangssalg av ideell halvdel har åpenbare ulemper for kjøper. Enten det er snakk om tvangssalg av ideell halvdel eller en hel bolig, vil kjøper som regel by lavere enn boligens reelle markedsverdi. Dette skyldes blant annet at rettighetene til å klage ved kjøp av tvangssalg-boliger er redusert.
Dette, kombinert med at andre bor i boligen, har en stor prisdempende effekt. Det er ikke så mange som er villige til å få en ukjent beboer med på kjøpet. Det er derfor også mindre sannsynlig at noen i det hele tatt ønsker å kjøpe den ideelle halvdelen som tvangsselges.
Hvem er interessert i å kjøpe ved tvangssalg av ideell halvdel?
Det er som regel investorer eller andre som ikke skal bo i boligen selv som vil være mest interessert i å kjøpe bolig ved tvangssalg av ideell halvdel.
Målet til investoren er som regel å kunne oppnå en gevinst ved senere salg av boligen. Dette skjer ved at halvparten av boligen først kjøpes til en lav pris som ligger under den reelle markedsverdien.
Når kjøpet er fullført har den nye kjøperen anledning til å kreve sameiet tvangsoppløst. Her er det altså snakk om tvangssalg av boligen i sin helhet, noe som vanligvis fører til gevinst for investoren.
Tvangssalg av ideell halvdel utføres sjelden i praksis
Tvangssalg av felles bolig med salg av en ideell halvpart lar seg ofte ikke utføre i praksis. Dette skyldes tvangsfullbyrdelseslovens dekningsprinsipp, som påpeker at saksøkeren skal sitte igjen med et nettobeløp etter at prioriterte heftelser er dekket.
Siden tvangssalg som regel medfører en lavere salgspris, vil ofte dette føre til at tvangssalg av ideell halvdel ikke lar seg gjennomføre.
Står du i fare for å miste boligen?
Står du i fare for å miste boligen pga. forfalte regninger eller dyr gjeld kan du trykke her for å få gratis hjelp for å se om tvangssalget kan stoppes.