Hva bør du tenke over når du skal kjøpe bolig på tvangssalg?

Hva vil det si å kjøpe bolig på tvangssalg?

Når du skal kjøpe bolig på tvangssalg overtar du eiendommen slik den står fra før. Du må derfor regne med at du må vaske ned boligen selv, og eventuelt kvitte deg med møbler og rot som står igjen. Boliger på tvangssalg selges til den som gir det høyeste budet. Det er tingretten som avgjør om et bud skal aksepteres.

Det er når noen har misligholdt gjeld med pant i bolig, at kreditoren kan begjære boligen tvangssolgt gjennom namsmannen for å kreve inn pengene sine. 

Boligen blir da enkelt forklart solgt av namsmyndighetene via en medhjelper, som vanligvis er en advokat eller megler. Det er altså ikke boligeieren selv som står for salget, slik det ville vært i en ordinær salgssituasjon. 

Det er som regel tingretten som skal vurdere om et bud skal avslås eller aksepteres når du skal kjøpe bolig på tvangssalg, og ikke eieren av boligen. For deg som potensiell boligkjøper, vil prosessen være nokså lik et hvilket som helst annet boligkjøp. 

Det er imidlertid også visse forskjeller, og disse bør du være obs på.

Hvordan finne tvangssalg boliger?

Når du ser etter å kjøpe en bolig på tvangssalg, kommer det ikke nødvendigvis frem i annonsen at det er snakk om et tvangsmessig salg. Så, hvordan finne tvangssalg bolig? Informasjon om tvangssalg skal kunne ses i salgsoppgaven. Det kan også være nyttig å se etter boligannonser som er lagt ut av advokater. Husk at det ofte er advokater som fungerer som medhjelpere når du skal kjøpe bolig på tvangssalg, heller enn meglere.

Du kan lese mer om dette i artikkelen vi har skrevet om hvordan finne boliger på tvangssalg.

Hvordan er det å kjøpe bolig på tvangssalg annerledes enn ordinære boligkjøp?

La oss se nærmere på hvilke andre ulikheter som finnes mellom kjøp av bolig på tvangssalg, og vanlige boligkjøp.

Budet blir stående lengre når du skal en kjøpe tvangssalg bolig 

Når du legger inn bud, er det viktig å merke seg at bindingstiden på budet er lengre enn ved ordinære boligsalg.

Budet ditt blir stående i opptil seks uker, noe som er ganske mye lengre enn ved tradisjonelle boligsalg – der budene gjerne er bindende i henhold til akseptfristen du gir. Når du skal kjøpe bolig på tvangssalg, kan du altså ikke sette en akseptfrist på en time eller to.

Grunnen til den lange akseptfristen er at retten skal få tid nok til å vurdere budet, og ta hensyn til eventuelle innsigelser.

Utvidet undersøkelsesplikt 

Kjøp av bolig på tvangssalg skiller seg også fra ordinære boligkjøp fordi du som kjøper får utvidet undersøkelsesplikt. Noe av grunnen til dette, er at tvangssalg innebærer at selgeren ikke fyller ut skjema for egenerklæring, noe som er vanlig ved ordinære boligsalg.

Du vil likevel kunne se gjennom takstmannens vurdering av boligen, slik at du får en viss oversikt over boligens eventuelle feil og mangler. Du bør imidlertid også undersøke boligen nøye på egen hånd.

Som kjøper vil du ha færre rettigheter med tanke på å heve boligkjøpet i etterkant, dersom du skulle oppdage mangler og feil. 

Du kan be om et avslag i prisen, men dette forutsetter en betydelig mangel. Det er strengere kriterier for hva som kan karakteriseres som en «mangel» ved tvangssalg enn ved vanlige salg.

Ingen vanlig kjøpekontrakt når du skal kjøpe bolig på tvangssalg

Noe annet som gjør at det å kjøpe bolig tvangssalg er annerledes enn «vanlige» boligkjøp, er at det ikke foreligger noen ordinær kjøpekontrakt.

Husk at det er tingretten som aksepterer budet, og ikke boligeieren selv. Rettens skriftlige avgjørelse fungerer som en erstatning for kjøpekontrakten.

Hvordan foregår overtakelse ved tvangssalg bolig kjøp?

Ved et ordinært boligkjøp vil som regel boligkjøper motta nøklene direkte fra selgeren ved overtakelse. Slik er det ikke ved tvangssalg bolig kjøp. Som regel er det medhjelperen (f.eks. en advokat) som overleverer nøklene til deg.

Ved kjøp av tvangssalg bolig bør du også huske på at boligen blir solgt i den forfatning den er. Når man kjøper en bolig ved et ordinært boligsalg, vil som regel eiendommen være ryddet og rengjort før den overtas av kjøper.

Du må derfor regne med at du må vaske ned boligen selv, og eventuelt kvitte deg med møbler og rot som står igjen på eiendommen.

I enkelte tilfeller kan du oppleve at tidligere eier av eiendommen nekter å forlate boligen. I så fall vil du kunne få hjelp med utkastelse gjennom namsmannen. Dette slipper du å betale for fra egen lomme.

Hvem vinner budrunden ved kjøp av bolig på tvangssalg?

Dersom du deltar i en budrunde i håp om å kunne kjøpe tvangssalg bolig, vil du som regel vinne budrunden så fremt du har gitt det høyeste budet.

Under ordinære boligsalg kan selger selv bestemme hvem som skal vinne budrunden, og vedkommende velger ikke nødvendigvis den som gir det høyeste budet.

Siden hvert bud kan bli stående i opptil seks uker, er det klart at budrunden kan føles treg – og det kan ta lang tid før du vet om du ga det høyeste budet.

Fordeler og ulemper ved å kjøpe bolig på tvangssalg

Kjøp av tvangssalg bolig kan altså by på enkelte ulemper, som for eksempel mer omfattende undersøkelsesplikt og langvarige budrunder. Det er også mange som synes det er negativt å måtte rengjøre boligen selv etter overtakelse.

Det finnes imidlertid også positive sider ved det å kjøpe bolig på tvangssalg. På lik linje med ordinære boligkjøp, vil all gjeld som er registrert på boligen bli slettet etter at eiendommen har blitt overdratt til deg og tinglysningen er overstått. 

Du trenger altså ikke å bekymre deg for at du må overta gjelden på eiendommen. En annen fordel ved tvangssalg bolig kjøp, er at du i mange tilfeller kan få en veldig god pris. Det er nemlig en kjent sak at det å kjøpe bolig på tvangssalg gir lavere salgspris enn ordinært salg.

Få gratis hjelp til å stoppe tvangssalg av din bolig