Tvangssalg av bolig

Hva bør jeg vite og hvordan stoppe tvangssalg av bolig?

Hva betyr tvangssalg?

Tvangssalg betyr tvunget salg av en eiendom for å dekke et krav. Etter å ha mottatt en begjæring fra kreditor, vil namsmyndighetene vurdere om det er et gyldig grunnlag for tvangssalg. Er det det, kan boligen selges med tvang. Det er domstolens medhjelper (f.eks. advokat) som utfører salget, og ikke eieren selv.

Hvordan stoppe tvangssalg?

Tvangssalg kan stoppes og den enkleste måten å stoppe et tvangssalg er å refinansiere gjelden din i et nytt lån. På den måten får kreditorene som har begjært tvangssalget dekket kravene sine, og som resultat stoppes tvangssalget. Eventuelle betalingsanmerkninger og inkassosaker blir også slettet.

Få gratis hjelp til å unngå tvangssalg

Kommersielt samarbeid med Zen Finans
  • Få gratis og uforpliktende hjelp av spesialistene hos Zen Finans til å stoppe tvangssalg 
  • Ved å fylle ut skjemaet nedenfor blir du innen kort tid kontaktet av Zen Finans for å se hvordan tvangssalget kan unngås
  • Du kan også bli kvitt betalingsanmerkninger og inkasso om gjelden refinansieres
Skjema Zen Finans

Ønsker du heller fylle ut skjema direkte hos Zen Finans?
Klikk her

Eksempel rente: 5,34% Eff. rente. lån 2 000 000 o/25 år, kostnad 1 582 298 totalt 3 582 298.

Tvangssalg av bolig er en nokså vanlig form for tvangsfullbyrdelse i Norge, og kan være en langvarig og vanskelig prosess for den som eier huset. Hvert år opplever omkring 16 000 nordmenn at hjemmet deres begjæres tvangssolgt.

Hva er tvangssalg? Og hvilke regler gjelder egentlig? Her får du svarene du leter etter. Siden er laget av Kunder for deg a.s. Vi forklarer deg blant annet hvordan tvangssalg av bolig kan stanses.

Hva er tvangssalg av bolig?

Tvangssalg av bolig er en prosess der namsmyndighetene selger eiendom eller løsøre med tvang for å dekke utestående krav du har hos kreditorene. Det er som regel snakk om ubetalt gjeld som ikke har blitt betalt etter flere betalingspåminnelser og inkassovarsel. 

Etter å ha mottatt begjæringen fra kreditor, vil namsmyndighetene vurdere om det er grunnlag for bolig tvangssalg. Er det det, kan boligen selges med tvang om kravet ikke betales. 

Det er domstolens medhjelper (f.eks. advokat) som utfører salget, og ikke du som eier. 

Hva er ulempene ved tvangssalg av bolig?

Det finnes en rekke ulemper ved tvangssalg av bolig. Noen av ulempene er nok åpenbare – som at det er en stor påkjenning for den som rammes. Det å stå i fare for å miste hjemmet sitt er en belastning for de fleste, og spesielt for de med barn hjemme.

En annen ulempe tvangssalg medfører, er at salgsprisen for boligen vanligvis blir lavere enn dersom salget ble utført frivillig. Det er flere grunner til dette. Den som skal kjøpe bolig på tvangssalg har blant annet færre rettigheter når det kommer til å klage på boligkjøpet i etterkant.

Det er heller ikke boligeier selv som godtar budet, men heller domstolene. Dette vil naturlig nok kunne føre til lavere salgspris, da tingretten gjerne aksepterer et lavere bud enn hva du selv ville gjort. 

Hvordan gå frem om du får varsel om tvangssalg av bolig?

Dersom du har slitt med å betale gjelden din og mottar et varsel om tvangssalg av bolig, er det fort gjort å føle seg fortapt. 

Det første du bør gjøre, er å kontakte kreditoren (de du skylder penger) og finne ut om det er mulig å komme til en felles løsning. Gi gjerne et forslag til nedbetalingsplan. Om dette ikke fungerer, kan du be om en utsettelse av tvangssalget for å få mulighet til å selge boligen på egen hånd.

Selger du boligen din frivillig istedenfor at den selges gjennom tvangssalg, kan du potensielt få en høyere salgspris. Pengene kan da gå til å dekke gjelden din, samtidig som du kan sitte igjen med mer penger selv.

Det siste alternativet er å beholde huset ved å betale kravene.

Hvordan stoppe tvangssalg av bolig?

Det finnes en rekke ulike tiltak man kan iverksette dersom man mottar et varsel om at boligen kan tvangsselges. Du kan potensielt forhindre at boligen selges med tvang, enten du hyrer juridisk hjelp eller snakker med banken.

Det er heldigvis kun i sjeldne tilfeller at tvangssalg som varsles faktisk blir gjennomført, nettopp fordi det finnes mange tiltak som kan stoppe tvangssalg prosessen.

Vi skal her se nærmere på noen av de vanligste løsningene når man ønsker å stoppe tvangssalg av bolig.

Engasjer advokat om du ønsker hjelp ved tvangssalg

Mange er uenige i begjæring om tvangssalg, og mener for eksempel at det ikke finnes et gyldig grunnlag for at tvangssalg kan utføres. Ifølge lovverket skal det blant annet eksistere et gyldig tvangsgrunnlag for at tvangssalg skal kunne skje.

Du må også ha misligholdt gjelden for at kravet skal kunne ende med tvangssalg. Regelverket er ganske omfattende, og det kan derfor være nyttig å kontakte en advokat. Advokaten kan gi deg juridisk hjelp ved tvangssalg, og kan potensielt hjelpe deg med å stanse prosessen.

Husk at du kun har én måned på deg til å klage dersom du skulle være uenig i en begjæring om tvangssalg. Derfor bør du ikke vente for lenge med å kontakte advokat.

Ta kontakt med kreditor

Du kan i noen tilfeller også stoppe tvangssalg av bolig dersom du greier å komme til enighet med kreditor. Ta helst kontakt med kreditor så snart du har mottatt et varsel om at boligen begjæres tvangssolgt.

Dersom dere kan inngå en avtale for nedbetaling av kravet, kan du kanskje unngå tvangssalg av bolig. Mange gruer seg for å ta kontakt med kreditor, men husk at kreditoren først og fremst er ute etter å finne gode løsninger som fungerer for begge parter. 

Prøv å selge boligen på egen hånd

Du kan også stoppe tvangssalg av bolig ved å selge boligen på egen hånd. I de fleste tilfeller vil tingretten gi deg tillatelse til å selge boligen selv, fremfor at de hyrer noen til å selge boligen på dine vegne.

Selger du boligen selv, kan du som regel oppnå en bedre salgspris. Boliger som blir solgt ved tvangssalg har ofte lavere salgspris siden kjøperne mister noen av klagerettighetene sine. 

Få hjelp av spesialbank

Dersom du ønsker å stoppe tvangssalg av bolig kan du også ta kontakt med en spesialbank. Enkelte banker har spesialkompetanse på å tilby økonomisk hjelp til deg med betalingsanmerkninger og inkassosaker.

Hvordan unngå tvangssalg av bolig? Banken kan for eksempel hjelpe deg med refinansiering. Under refinansiering vil man få et nytt lån som kan dekke gamle lån. Lånet kan med andre ord dekke krav som har gått til inkasso og ført til begjæring om tvangssalg. 

Når du får dekket kravene du har hos kreditorene, vil også begjæringen om tvangssalg trekkes tilbake – og du kan unngå tvangssalg av boligen. Det finnes flere banker som kan tilby hjelp ved tvangssalg, men husk at de fleste stiller krav til sikkerhet i eiendommen din.

Ved refinansiering flytter du lånene dine, og den totale gjelden vil derfor ikke forsvinne. Men du kan bli kvitt kravene som haster mest å betale, og heller konsentrere deg om et nytt og forhåpentligvis mer gunstig lån.

Ta opp privat lån

Dersom du av forskjellige grunner ikke kan få hjelp til å unngå tvangssalg gjennom banken, kan et privatlån være et alternativ. 

Er du så heldig at du kjenner noen som kan hjelpe deg med et privat lån? I så fall kan du kanskje få et gunstig lån helt uten renter eller gebyrer. Et slikt lån vil ofte bli enklere å betale tilbake enn banklån, da sistnevnte ofte har dyre renter og gebyrer.

Selg bil eller andre verdifulle gjenstander

Når man skal stoppe tvangssalg av bolig, er man gjerne villig til å ofre både TV, bil og andre gjenstander for å kunne beholdet huset. Dette er ting du kan kjøpe på nytt når økonomien har blitt bedre, og du kan potensielt få en del penger ved å selge dem.

Pengene du tjener kan gå til å dekke gjeld som har ført til begjæring om tvangssalg, slik at du kan beholde boligen din.

Regler ved tvangssalg av bolig – hva gjelder?

Tvangssalg av bolig skjer etter at kreditorer som har pant i boligen begjærer eiendommen solgt for å dekke kravene (pengene du skylder).

Det er en rekke krav som må oppfylles før en bolig kan tvangsselges. La oss se nærmere på regler tvangssalg av bolig må innrettes etter.

Når kan tvangssalg av bolig forekomme?

For at et tvangssalg av bolig skal kunne finne sted, må den misligholdte gjelden være hos en bank som har avtalepant med tinglysning i eiendommen din. Det er altså et krav om at gjelden er misligholdt – altså ikke betalt i henhold til avtalen. 

Tvangssalg av bolig i sameie eller borettslag kan for eksempel skje dersom du ikke har betalt fellesgjelden din. Du kan også oppleve at tvangssalg av bolig er aktuelt om du har misligholdt boliglånet ditt hos banken.

Det skal for øvrig også finnes et tvangsgrunnlag i form av dom eller lignende for at en bolig skal kunne selges med tvang. 

Lov om tvangsfullbyrdelse definerer regler for tvangssalg av bolig i Norge, og finnes her

Hvordan foregår tvangssalg av bolig til salgs?

Prosessen rundt tvangssalg av bolig er nokså omfattende. Først må tingretten forelegge en begjæring om at huset kan tvangsselges til huseieren. Etter å ha mottatt dette varselet, har du én måned på deg til å svare dersom du har noen bemerkninger.

Dersom du er uenig i begjæringen, vil klagen sendes til saksøkende part. Du kan betale kravet delvis eller i sin helhet om du har mulighet til det. Om kravet innfris fullstendig, skal begjæring om tvangssalg slettes.

Betales ikke kravet, vil tvangssalg av bolig fortsette. Medhjelperen til domstolen vil da selge boligen på vanlig vis, gjennom markedsføring og visninger. Boligen som selges vil gjerne motta bud, og det er opp til domstolen å godkjenne disse.

Budet skal ikke aksepteres dersom det er rimelig å anta at man kunne fått en betydelig høyere salgspris. Men det er likevel vanlig at den endelige salgsprisen blir lavere enn dersom du hadde solgt boligen frivillig.

Begjæring om tvangssalg: prosessen kan variere

Saksgangen ved tvangssalg kan variere noe avhengig av hva som skal tvangsselges. Ved tvangssalg av eiendom vil for eksempel prosessen se annerledes ut enn dersom det er snakk om tvangssalg av løsøre eller bil.

Vi skal her se nærmere på hvordan en typisk tvangssalg prosess utarter seg.

Hva skjer under en tvangssalg prosess ved salg av fast eiendom?

Tvangssalg av bolig er en prosess som vanligvis starter med at man ikke betaler ned på boliglånet sitt etter avtalen. Det kan også være snakk om andre typer lån med sikkerhet – altså pant – i boligen.

Når lånet misligholdes – enten fordi du ikke kan eller vil betale kravene – vil du motta betalingspåminnelser, vanligvis med to ukers mellomrom.

Etter hvert, om lånet som er sikret med pant i boligen fortsatt ikke betales, vil du kunne motta varsel om at en tvangssalg prosess vil igangsettes. Du vil da motta en begjæring om tvangssalg. Du får da mulighet til å klage eller å komme med eventuelle innsigelser.

Dersom en tvangssalg bolig prosess besluttes, vil tingretten utnevne en advokat eller andre til å bistå med salget. Boligen selges altså ikke av boligens eier, men av tingretten, og det er sistnevnte som må akseptere et eventuelt bud. 

Her er tvangssalg prosessen steg for steg:

  1. Lån med pant i bolig misligholdes
  2. Du mottar varsel om tvangssalg
  3. Begjæring om tvangssalg av bolig iverksettes om du fortsatt ikke betaler
  4. Tingretten oppnevner medhjelper til å bistå boligsalget
  5. Boligen legges ut for salg
  6. Tingretten avslår/godtar eventuelle bud
  7. Pengene fra salget går til å dekke krav
  8. Du får eventuelt overskudd fra salget


Hvordan unngå at tvangssalg skjer?

Befinner du deg i en vanskelig økonomisk situasjon, er kanskje tvangssalg din største frykt. Mange er engstelige for at boligen skal begjæres tvangssolgt, noe som kan gå utover livskvaliteten. 

Ved å være proaktiv er det mulig å forhindre at du havner i en situasjon der tvangssalg bolig kan skje. Om du skulle få purringer og inkassokrav, er det for eksempel viktig å handle så raskt som overhodet mulig. 

Finn en løsning som gjør det mulig for deg å dekke de ubetalte kravene før saken sendes videre til namsmyndighetene. Du kan ofte refinansiere kravene du har hos de ulike kreditorene, slik at saken ikke tas videre til namsmann i utgangspunktet.

Kommunikasjon er viktig. Sørg for at du tar kontakt med kreditorene, og forsøker å inngå en avtale dersom dette er mulig.

Hvorfor unngå tvangssalg av bolig?

Det finnes flere gode grunner til at du bør stoppe tvangssalg av bolig dersom du har mulighet til det. Først og fremst er det viktig for de fleste å kunne beholde boligen, da det tross alt er hjemmet deres. Tvangssalg kan gå utover både parforhold og psykisk helse.

Det er imidlertid også andre grunner til å stoppe tvangssalg av bolig. Salgsprisen påvirkes betydelig, siden markedet er mindre villig til å by på en bolig som tvangsselges. Grunnen til dette er blant annet at kjøper stiller svakere dersom mangler eller feil oppdages etter kjøpet.

Budgivningsprosessen er også mer langdryg, noe som sørger for lavere temperatur i budrunden. Ved tvangssalg av bolig bindes hvert bud i flere uker, sett i motsetning til ordinære budrunder med korte budfrister. Dette øker terskelen for å by på boligen. 

Legg også merke til at kjøper av boligen ikke har rett på eierskifteforsikring, noe som svekker kjøperen sine rettigheter ytterligere.

Husk at det må være et tvangsgrunnlag før en beslutning om tvangssalg kan tas

Noe som er viktig å merke seg, er at ethvert tvangssalg namsmannen iverksetter (bolig, bil, osv.) må utføres på bakgrunn av et gyldig tvangsgrunnlag. Det finnes flere ulike tvangsgrunnlag som gjør at et tvangssalg kan bli besluttet – som for eksempel avtalepant eller utlegg.

Ser du etter boliger på tvangssalg? Slik finner du de

Du finner boliger på tvangssalg på de samme sidene du finner tradisjonelle boligsalg. En effektiv fremgangsmåte for å finne boligene som tvangsselges spesifikt er å søke etter boligannonser hvor et advokatbyrå er oppført som kontaktperson, for så å sjekke i salgsoppgaven om ordet tvangssalg er nevnt. 

Hva er boliger på tvangssalg?

Boliger på tvangssalg innebærer at faste eiendommer selges med tvang, noe som skyldes at eieren har misligholdt gjeld med sikkerhet i boligen. Det er som regel snakk om mislighold av boliglån eller felleskostnader.

Det er vanligvis tingretten som tar beslutningen om at en bolig skal tvangsselges, etter begjæring fra kreditoren man skylder penger. Boliger på tvangssalg må ha et tvangsgrunnlag som bakgrunn, som for eksempel at banken har pant i eiendommen.

Er tvangssalg av fritidseiendom vanlig, eller er det i hovedsak primærboliger som tvangsselges?

Det er stort sett primærboliger som rammes av tvangssalg, men det er ikke umulig at det kan forekomme tvangssalg av fritidseiendom som hytter også. Merk deg likevel at i mange av tilfellene vil slike disse sakene løses, noe som betyr at tvangssalget av fritidseiendommen trekkes.

Når det er snakk om tvangssalg av fritidseiendom, er det ikke uvanlig at det kun er en andel av hytten som tvangsselges. Det betyr at kjøper for eksempel kun har råderett over hytten noen måneder i året, og at eiendommen deles med noen andre.

Hvordan finne boliger på tvangssalg?

Enten du leter etter en tvangssalg bolig i Bergen, Oslo eller andre steder, er det flere måter å finne potensielle eiendommer på.

La oss se nærmere på hvordan du kan se om boligen selges med tvang, eller om det er snakk om et tradisjonelt boligsalg. 

Boliger på tvangssalg selges ofte av advokatfirma

En stor andel av boliger på tvangssalg bistås av advokatfirmaer. Dersom du leter etter tvangssalg av bolig i Bergen, kan du sjekke ut nettsider for boligannonser, som f.eks. Finn.no, og sortere på eiendommer i ditt område. Noen av disse er som regel lagt ut av advokatfirmaer. 

Dersom du klikker deg inn på disse annonsene, vil du ofte kunne se at eiendommen selges gjennom tvangssalg. Dette er en opplysning som ofte vil stå oppført under «vesentlige opplysninger» eller lignende. 

Sjekk salgsoppgave

Se for deg at du er på jakt etter tvangssalg av bolig i Oslo. Det finnes mange boliger til salgs i hovedstaden, og det kan derfor være vanskeligere å vite hvilke som tvangsselges. I noen tilfeller står det informasjon om at det er snakk om en tvangssalg bolig i Oslo i annonsen.

Dersom du er usikker, er det greit å vite at du alltid vil finne informasjon om hvorvidt det er snakk om et tvangssalg eller ikke i salgsoppgaven. 

Finnes det register for boliger på tvangssalg?

Enten du leter etter tvangssalg av bolig i Trondheim, Bergen, Oslo eller andre steder, kan det være tidkrevende å se gjennom én og én salgsoppgave. Mange etterlyser derfor et eget register over boliger på tvangssalg.

Hadde du for eksempel lett etter tvangssalg av bolig i Trondheim, kunne du da ha funnet relevante treff på få tastetrykk. Per i dag finnes det ikke noe offentlig register over boliger som dette. Det forekommer imidlertid ulike private nettsider som gir en delvis oversikt, men pr. dags dato gir dessverre ingen av disse et komplett bilde og flere virker å være utdaterte/forlatte prosjekter.

Noe av problematikken relatert til et offentlig tilgjengelig register, er at de som rammes av tvangssalg til en viss grad ville blitt «uthengt». 

Hadde du for eksempel sett etter tvangssalg av bolig på Stord, som er et sted med relativt få innbyggere, kunne du enkelt ha sett hvem som rammes av tvangssalg.

Avholdes det tvangssalg bolig auksjon?

Ved tvangssalg av løsøre er det ikke uvanlig at namsmannen avholder en auksjon, der tingene til skyldner selges til høystbydende. Hva om man leter etter tvangssalg av bolig i Drammen eller andre steder? Kan man da møte opp på en auksjon og by?

Når det gjelder boliger på tvangssalg vil boligen også selges til høystbydende, men da gjennom en budrunde.

Den som gir det høyeste budet vil som regel få boligen. Dette er på et vis det samme som en tvangssalg bolig auksjon. Det er tingretten som avgjør om bud skal aksepteres eller ikke.

Skal du kjøpe bolig på tvangssalg? 

Boliger på tvangssalg kan by på både fordeler og ulemper for deg som kjøper. Den kanskje største fordelen, er at salgsprisen som regel ender med å bli lavere enn ved tradisjonelle boligsalg.

Som kjøper av boliger på tvangssalg vil du imidlertid også måtte forholde deg til litt andre regler enn ellers. Vurderer du å kjøpe bolig på tvangssalg anbefaler vi at du leser artikkelen vi har skrevet slik at du unngår store feil: Hva bør du tenke over når du skal kjøpe bolig på tvangssalg?.

Bør man styre unna boliger på tvangssalg?

Boliger på tvangssalg kan være like gode (eller dårlige) kjøp som boliger som selges på tradisjonelt vis. Hvorvidt du bør kjøpe en bolig på tvangssalg eller ikke, avhenger av hvor mye innsats du er villig til å legge inn i kjøpsprosessen.

Er du villig til å undersøke boligen ekstra nøye før kjøp – gjerne i samråd med en fagperson – og har mulighet til å vente i flere uker før budet eventuelt aksepteres, kan tvangssalg være gunstig. 

Videre lesing

Ønsker du mer informasjon om tvangssalg anbefaler vi følgende sider:

Norges Domstoler 

Statens innkrevingssentral

Lovdata

Våre andre artikler om tvangssalg